南京全面取消商品房限售

　　来源：澎湃新闻

　　3月31日，南京市举行进一步促进南京房地产市场平稳健康发展有关政策新闻发布会。自2025年3月31日起，南京全市范围内取消限售，商品住房在取得不动产权登记证书后即可上市交易，有效满足居民各类住房置换需求。

　　南京住房公积金“全家桶”政策来了，扩大了提取住房公积金支付购房首付款的范围一一从购房人本人和购房人的配偶，扩大到购房人的父母和子女，支持购房人通过家庭互助，拓宽购房资金来源，减轻购房首付压力。

　　举例而言，缴存人王先生想要购买一套房产、首付款需要50万，原先的政策下，可以提取本人和配偶的公积金用于支付首付款，如果夫妻两人的公积金账户余额依然不足，就需要自行筹措资金。此次“全家桶”政策实施后，王先生和配偶资金不足的部分，可以继续提取王先生父母的公积金用于支付，有利于减轻王先生的首付压力。

　　AI延伸阅读

　　南京取消限售背后的全国楼市“解绑潮”：超10城政策松绑与市场博弈（由AI生成）

　　2025年3月31日，南京宣布全面取消商品房限售，成为继深圳、厦门、成都、重庆等城市后，又一加入楼市政策“解绑潮”的核心城市。这一调整标志着中国房地产调控从“限制流通”向“激活流动性”的转向。本文基于南京及其他城市的政策实践，结合市场数据与专家观点，解析限售取消的逻辑、效果及未来趋势。

　　一、全国限售松绑“时间线”：超10城密集调整

　　自2024年9月起，全国多地密集取消限售政策，形成“多点突破”格局：

　　2024年9月29日-30日：首轮“松绑潮”

　　深圳：取消商品住房和商务公寓限售，成为一线城市首个全面解绑者。

　　厦门：同步取消所有商品住房限售，实现“拿证即交易”。

　　东莞：全域取消新房和二手房限售，取消“取证满2年”限制。

　　河南省：全省范围内取消商品住房限售年限。

　　2024年10月-11月：中西部城市跟进

　　泉州（10月1日）：全面取消新购一二手住房限售。

　　成都（10月15日）：取消全域住房限售，同步优化限购政策。

　　长沙（11月14日）：终结执行7年的限售政策，允许“拿证即售”。

　　2025年新一轮调整

　　重庆（2月8日）：取消中心城区限售，实现“全域自由流通”。

　　南京（3月31日）：取消执行8年的限售政策，商品住房“取证即可上市”。

　　二、政策逻辑：从“控房价”到“促流通”的范式转换

　　1、限售政策的“历史使命”终结

　　限售政策起源于2017年前后热点城市的房价上涨压力。以南京为例，2017年规定新购住房需“取证满3年”方可交易，2022年调整为“合同备案满3年”。但在当前楼市下行周期，限售已从“抑制投机”异化为“阻碍置换”，导致市场流动性枯竭。

　　2、市场修复的现实需求

　　国家统计局数据显示，2024年11月南京新房价格环比止跌回升0.6%，此后连续3个月领涨全国，但二手房价格仍同比下跌4.2%。取消限售可释放置换需求，打通“卖旧买新”链条，形成“以二手促新房”的良性循环。

　　3、试点城市的经验支撑

　　深圳取消限售后，2024年四季度二手房成交量环比增长23%，未出现“抛售潮”；厦门新房库存去化周期从18个月缩短至14个月。这为南京等城市提供政策信心：市场承接力足以消化新增供应。

　　三、政策效果：短期提振与长期隐忧并存

　　1、短期刺激效应

　　南京案例：政策发布当日，部分房企股价上涨3%-5%，但房地产ETF下跌1%，反映市场对长期效果的审慎。

　　深圳经验：限售取消后，改善型项目去化率提升至60%，高于刚需盘的45%。

　　2、结构性矛盾待解

　　库存分化：南京“房七条”配套政策中，政府拨付1亿元补贴“以旧换新”，但主城改善盘与远郊刚需盘库存比达1：3，政策红利可能加剧区域分化。

　　金融风险：低首付（如南京针对青年人的“三低一宽”产品）、高杠杆可能诱发断供风险，需强化银行风控。

　　四、未来趋势：全国性“解绑”与政策工具箱升级

　　1、 限售退出“三步走”路径

　　第一步（2024年）：非核心城市试点（如东莞、泉州）；

　　第二步（2024-2025年）：二线城市扩围（成都、南京）；

　　第三步（2025年后）：一线城市优化（深圳已破冰，北京、上海或局部调整）。

　　2、配套政策协同发力

　　公积金改革：南京允许提取父母、子女公积金支付首付，将家庭购买力提升20%-30%；

　　土地盘活：南京推动存量商办用地转住宅，增加改善型供应；

　　财税工具：重庆试点房产税与限售解绑的联动机制，平衡财政压力与市场活力。

　　总结：从“政策市”到“市场市”的艰难转身

　　全国超10城取消限售，标志着中国楼市进入“后限售时代”。这一转向既是对市场规律的尊重，也是对地方政府治理能力的考验。南京等城市的实践表明，单纯取消限售不足以逆转市场预期，需与土地、金融、财税政策形成合力。正如江苏省房地产经济学会理事陈诚所言：“取消限售只是打开枷锁，真正的修复仍需依靠居民收入增长与资产价格重估的‘双击’。”

　　数据来源：

　　南京及各地政策文件、国家统计局数据、地方政府发布会

　　财联社、扬子晚报市场分析

　　江苏省房地产经济学会专家评论

责任编辑：张玉